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土地流拍創7年新高 調控要松綁了?

更多資訊請訪問桐廬房產網www.tepbqd.live    文章類型: 焦點資訊         點擊數:687 加入時間:2018/8/27 15:19:46

圖片來自網絡

具體的案例太多,這里就不再一一舉例,直接放一張截圖吧。

土地流拍創7年新高,調控要松綁了?

中原地產統計的結果顯示,全國超800宗土地流拍,而且流拍的土地宗數還在繼續增加。

土地流拍,有點成癮。開發商算不過賬,直接原因。

而算不過賬的原因則是多方位的,

比如土地定價太高,約束條件太多等因素。再比如土地屬于商服用地,現在風險更大。

當然,也少不了融資成本節節上升的因素。今年以來,國內的融資渠道頻頻收緊,最近又傳出房地產信托項目被暫停,在銀行貸款、公司債等融資方式早就收緊的情況下,信托的確是國內非常重要的渠道。

但是土拍規則嚴苛也不是今年才出現的,房地產融資收緊不是今年才開始的,今年暴風驟雨般的流拍,難以用上述原因來解釋。

誰都知道,房地產市場雖然有限價的存在,但成本決定價格是不變的鐵律。現在全國各地的開發商都不買土地了,土地市場的定價權似乎一下子回到了開發商手里,而政府必須要重新定價,要讓開發商滿意。

如果限價繼續保持,那么土地價格必須要往下走,其結果是一些高價成交的老盤會陷入尷尬的境地。這些開發商不得不降價銷售,甚至虧本銷售。比如最近濟南(樓盤)龍湖的一個項目,遭遇老業主維權,因為新房子賣的比老房子便宜。當然這種事見怪不怪了都。

我們要聊的是,這個鏈條背后的邏輯。如果限價繼續,那么現在越來越多的開發商就是不買地,而政府希望通過加大供應來平抑房價的愿望就會落空。而且高價的老項目相繼折價入市,必然引發越來越多的業主維權問題,雖然不管用,但影響也非常不好。

而且,土地收入對于地方非常重要,如果繼續流拍,那么發不出工資的城市就不只是個案了。就有可能從星星之火發展成燎原之勢。

總之,眼下的土地流拍,的確有可能從星星之火發展成燎原之勢。

我更傾向于這是一場房企與政策之間的一種明牌的博弈。

實際上,調控至此,今年仍有不少城市房價呈反彈之勢,比如海南(樓盤)的海口和三亞(樓盤),山東的濟南等城市房價整體仍在漲,至于成都、西安(樓盤)、長沙(樓盤)等也是多次警告才下決心增加供應把新房穩住,才遏制住了二手房的上漲勢頭。

政策的底線一直是穩房價,這一點所有人都清楚。相比較二手房市場,一個個房主降價賣房,大規模的土地流拍反而更容易對房價預期形成巨大的沖擊力。

如果繼續調控,繼續限價等,那么結果就是土地流拍,影響到商品房供應,進而影響到房價和地方收入。而對開發商來說,損失當然也有,但相比地方城市來說,仍然是可以接受的。但如果博弈成功,政策松綁,那就是穩賺。

接下來,土拍還可能會繼續流拍。對此,我倒是認為,調控絕不可妥協,資本是逐利的,韁繩稍微松一點,他們就有可能飛鳥化鳳。

未來仍然要著力做好兩個重要工作,

其一是繼續限價,這是在房地產稅等替代方案正式推出前必須要堅持的,沒有更優選擇。

其二是管住資金,今年以來,這方面做得不錯,央行幾輪放水,對房地產的影響都不算明顯,說明資金并未大規模流入房地產。

而對于普通購房者來說,新房相對安全,因為政府幫助你擠掉了泡沫。

此時應盡量少碰二手房,特別是二線城市的二手房,比如成都。二線城市的二手房價格,現在不過是剛剛轉跌,下行趨勢仍將維持,此時需要做的就是觀望,而結束觀望的標志是成交量的回暖。

何謂回暖,個人觀點是,至少二手房的日均成交量回歸到正常狀態下的8成以上,且能維持住兩個月以上。

以上關于二手房的判斷是比較宏觀的,如果具體到某套房,價格如果非常劃算,那當然是果斷入手。這個“劃算”也是可以有參考標準的,比如該房源附近限價房的價格,該樓盤當初的成本和售價。

就整體而言,對于二手房處于下行周期中的二線城市,新房仍然是第一選擇。

來源: 樓市微觀察


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